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住宅高端项目集中成交楼市现两头热中间冷

发布时间:2020-07-20 16:22:27 阅读: 来源:泡沫包装厂家

统计数据显示,7月新建普通住房在稳定成交的同时价格继续稳中有降。与此同时,7月份,以公园1872、西山壹号为代表的一批均价在4万元/平方米以上的高端项目也实现了集中成交。专家表示,高端项目集中成交不能逆转目前北京楼市整体稳中有降的大趋势,当前北京市场普通住宅和高端项目成交看好,中端产品成交冷淡,市场呈现出两头热中间冷的局面。

豪宅项目发力

自从调控以来,京城的豪宅市场成为调整的重灾区。

“一般豪宅的购买者全是多套房的拥有者,因此限购政策对其影响最为严重。”亚豪机构策划部副总经理韩乐向记者表示。

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记者了解到,从今年2月调控加码以来,北京公寓豪宅市场就出现了大幅震荡,今年3月成交面积一度低至4.2万平方米,之后数月一直处于一上一下的震荡调整过程中,成交量不温不火。在整个上半年,只出现了金茂府、中海九号公馆两个代表的热销高端项目。直到7月份随着公园1872、西山壹号两个项目的出现,北京豪宅市场不温不火的情况才得以改变。

据亚豪机构统计数据显示,北京同期在售的报价超过4万元/平方米的公寓豪宅共有71个,其中33个项目在7月实现了成交,比6月减少了8个。但是33个项目累计成交公寓豪宅502套,成交面积9.9万平方米,成交套数环比6月增加5.9%,由于大户型公寓成交量激增,面积增幅达到了50%。

7月33个公寓豪宅项目的总成交金额为42.2亿元,比6月增加了11亿元,环比增幅35.3%,而当期的成交套数仅增长了5.9%,可见单套豪宅的成交总价显著增大,7月成交的502套公寓豪宅的套均总价为840.2万元,为有史以来最高。

亚豪机构副总经理高姗分析, CPI连创新高,6月“破6”,是货币泡沫,而非资产泡沫,因此购置资产是货币保值的不错渠道。7月中国再度进入加息周期,尽管对于顶级豪宅买卖双方的影响无疑都是负面的,但在股市受到国际经济明显牵制、不确定性因素陡增的情况下,楼市作为吸纳过剩流动货币的另一个水池,优势明显,而且日益深化的调控明显弱化了泡沫的膨胀程度,因此购置豪宅,尤其是顶级豪宅成为了实现资产优化增值的最佳渠道。

普通住宅稳中有降

一边是豪宅项目成交量的突涨,另一边却是普通住宅市场的稳中有降,楼市分层愈加明显。

在经过了一年多限购政策的调整,北京楼市两头热中间冷的局面愈加明显。如单价每平方米4万元以上的公园1872、西山壹号项目,上市均为248套,认购率在70%以上,7月签约133套和74套;单价在1万元/平方米左右的乐汇家园、长阳国际城项目,销售率近100%;而2万-3万元/平方米左右的金地仰山、清水湾家园和天润福熙大道,上市以来签约率仅为13.9%、3%和4.9%。

同时随着近期受珠江拉维小镇等一批特价房影响,房价出现了持续下跌。据北京市房协统计,今年1-7月北京普通住房的价格为1.36万元/平方米,比去年全年下降8.2%。

即使剔除房协统计数据中的保障房项目,也能明显感觉到北京整体房价的下跌。根据链家地产市场研究部统计,7月新开商品房项目成交价创新低,价格为16492元/平方米,环比6月下降14.4%,7月新开期房拟售价与成交价差距为18.1%,接近调控后的最大值。另外,近期入市的新房项目价格也出现回落。

链家地产首席分析师张月认为,在新房库存持续高位、签约率连续走低的情况下,商品房价格变化已经由新批项目“低价入市”为主,转向新项目“低价入市”、在售项目“降价促销”并存,尤其是滞销严重的郊区价格出现明显回落,中低端项目成交均价为1.74万元/平方米,环比下降4%。另外,新入市的项目价格明显下降,如龙熙顺景、徜徉家园的售价较前一期开盘分别下降21%和11%。

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北京商品房库存量

接近11万套

7月市场的成交旺势并没有持续到8月份,根据北京市房地产交易管理网显示,8月第一周(1-7日)北京新房成交量为1020套,比7月第一周(1-7日)的2037套下降了50%。同时,认购量也有所下降,8月第一周北京新房日均认购量为209套,而7月份全月日均认购量为265套。

目前,北京新房库存量又一次突破10.8万套,逼近11万套。链家地产首席分析师张月认为,7月份大量低价项目入市消化了之前滞留在市场上的刚性需求,同时推动了市场成交量。而8月份入市项目价格同7月份相比并没有实质的突破,很难再吸引更多客户入市,从而也导致8月成交量出现大幅下跌。

截至8月8日,8月北京市一共有5个项目入市,而部分项目拟售价甚至低于去年年初的水平。据统计,目前8月份入市的创新园拟售均价为1.54万元/平方米,较去年3月份开盘的价格下降了6.9%。而一直热销的半岛家园拟售价也较上期价格下降3.8%。

根据中原地产的预测,在未来的一年时间内北京将有2000万平方米的供应量入市,如果限购政策依然不放松,那么房价将会出现真正下跌。

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